¿Hay más hogares sin gente que personas sin hogar? El reclamo recurrente ya había sido descrito como un "mito" por el urbanista Nabil Bonduki en 2018, pero la constante sugerencia de una fórmula simplista para resolver el problema de la vivienda merece ser respondida una vez más. Recientemente, un artículo en Folha de São Paulo del urbanista Alexandre Benoit sugiere que las aproximadamente 300 mil propiedades vacías en São Paulo podrían destinarse a “erradicar el déficit habitacional de la ciudad”.
La idea de que las “casas sin gente” podrían utilizarse fácilmente como vivienda se ha repetido en los últimos años, desde Guilherme Boulos, coordinador del MTST, hasta el Instituto Polis. Sin embargo, la afirmación es poco realista en cuanto a la posibilidad de utilizar inmuebles vacíos para vivienda, hecho no verificado por Aos Fatos cuando revisó las declaraciones de Boulos en Roda Viva, centrándose en la dimensión del déficit habitacional, así como en el propio texto de Luiza Rodrigues y Carlos Goés publicaron en esta página, que se centra en el criterio de lo que significa “personas sin hogar”, un tema ya tratado y que no será el tema central de este artículo.
Hablando de la ciudad de São Paulo, según el Censo de 2010, la capital de São Paulo en realidad tiene alrededor de 290 mil hogares sin residentes en un universo de aproximadamente 3,6 millones de hogares. Esto da como resultado una tasa de desocupación de aproximadamente el 8%, cercana al valor del 7,3% encuestado por IPEA en la encuesta “Retrato de las áreas urbanas centrales de Brasil”.
Sin embargo, las ciudades tienen una “tasa de desocupación natural”, es decir, en un momento dado, siempre hay personas que se mueven de una propiedad a otra, con propiedades vacías que se ofrecen en venta o alquiler. En un estudio de 53 áreas urbanas globales, el urbanista Solly Angel identificó una tasa de vacantes promedio del 4.8%. Otros autores, como Eric Belsky, sitúan este valor entre el 5% y el 6,5%. El urbanista Nabil Bonduki lo resume bien ya que “por debajo de este porcentaje, habría escasez de viviendas para compra o alquiler, con una fuerte subida de precios”. En otras palabras, al menos más de la mitad de las propiedades se encuentran vacías debido a la necesidad de una tasa de desocupación saludable.
Esto no significa que las ciudades brasileñas no tengan una alta tasa de propiedades desocupadas. Tomando el mismo caso que São Paulo, todavía tendríamos alrededor de 100,000 propiedades vacantes por encima de una tasa de vacantes saludable para el mercado.
Como muestra el estudio de IPEA, una mayor cantidad de estas propiedades vacías en las grandes ciudades están ubicadas en áreas centrales, que tienen tasas de desocupación mucho más altas que el resto de la ciudad. En São Paulo, por ejemplo, la zona central tiene un 11,6% de propiedades vacías, cifra que ha bajado significativamente desde el Censo de 2000, donde esta cifra fue un sorprendente 23,9%.
Inicialmente, una alta tasa de desocupación puede indicar una baja demanda para la ocupación del espacio ya construido. Sin embargo, esta no parece ser la principal motivación en las ciudades brasileñas que tienen un déficit habitacional muy alto. El factor que los economistas describen para la vacante puede ser la llamada "fricción del mercado" o "costos de búsqueda, imperfección de la información y costos burocráticos que paralizan el ajuste del mercado solo por los precios", como Vanessa Nadalin describe para Planned Chaos. Es posible que la sofisticación gradual del mercado inmobiliario brasileño sea parcialmente responsable de la caída de las tasas de desocupación en prácticamente todas las principales ciudades brasileñas, así como en sus regiones centrales, entre 2000 y 2010. Brasil es un país con un mercado inmobiliario menos desarrollado y menos sofisticado que los países desarrollados, lo que significa que hay menos información disponible sobre bienes raíces y procesos comerciales y transaccionales burocráticos lentos que aumentan la dificultad de comprar una propiedad por lo que permanecen vacías más tiempo, aumentando la desocupación. Otro factor relevante es que el aumento del stock inmobiliario en las regiones centrales de las capitales como São Paulo, incluso por la consolidación de estas regiones, fue mucho menor que el crecimiento poblacional, presionando la ocupación de predios desocupados.
Además, lo que puede contribuir a la desocupación en las zonas centrales es la dificultad de reconversión de inmuebles a nuevos usos, no solo desde el punto de vista del coste técnico de la reforma sino también para adecuar estos nuevos usos a la normativa. Desde un punto de vista constructivo, una encuesta de Daniela Veiga citada por Bonduki indica que “una cuarta parte de los hogares clasificados por el censo del IBGE como desocupados se encontraban sin condiciones de habitabilidad”. Una encuesta coordinada por la profesora Luciana Royer también ha indicado que parte de las propiedades desocupadas notificadas “nunca podrían ser renovadas y convertirse en viviendas”. La legislación urbana también suele ser un impedimento más que un incentivo para la reutilización. Según el arquitecto y urbanista Rogerio Cardeman, Río de Janeiro restringió el uso residencial en su zona central en los años 70, consolidándolo en el Decreto 322/76, y recién en 1994 lo volvió a liberar mediante la Ley 2236. En Porto Alegre, el El IV Distrito fue zonificado como industrial en 1959 y recién en 1999 se reclasificó su uso como “mixto”, permitiendo diferentes ocupaciones de las propiedades, muchas ya en estado de degradación. Ciudades como Porto Alegre, Río de Janeiro y São Paulo han impulsado, en las últimas administraciones municipales, planes para reocupar y revitalizar sus áreas centrales.
Estas propiedades vacías ciertamente podrían contribuir a reducir el déficit habitacional (que, como nos recuerdan Rodrigues y Goés, no significa necesariamente “personas sin hogar”). Sin embargo, el déficit habitacional en São Paulo sigue aumentando, habiéndose duplicado en la Región Metropolitana en los últimos 10 años, según un estudio de la FGV, con un crecimiento aún más intenso al comparar el valor de 230 mil viviendas liberadas por la Agencia EBC en 2015 con 474 mil viviendas del estudio FGV 2019, aunque los valores pueden tener diferentes metodologías de cálculo. El propio artículo de Estadão, que utiliza la cifra de 290 mil inmuebles sin residentes, da a conocer el dato de un déficit habitacional de 712.000 familias que viven en condiciones precarias, aunque no cita directamente la fuente.
Cuando se trata de propiedades ociosas que están efectivamente abandonadas, subutilizadas o terrenos sin edificios, São Paulo tiene un número cercano a 1385 propiedades, según lo calcula el G1 en 2018, es decir, un número alto que mira de manera independiente, pero en comparación no solo con el déficit pero con el universo total de propiedades vacías, todavía pequeño.
Reducir la tasa de vacantes, por lo tanto, es difícil de implementar y tiene un potencial limitado para enfrentar el déficit. en Brasil. Sin embargo, como dijo el urbanista Nabil Bonduki, el “mito de las casas sin gente no resolverá el problema de las personas sin casa”.
Vía Caos Planejado.
